대출의 마법 (저자: 김은진 (레오))
추천사_어떤 상황에서도 부자들은 ‘레버리지’라는 기회를 이용합니다!
- 스마트튜브 부동산조사연구소 김학렬 소장
프롤로그_왜 지금 대출을 공부해야 할까요?
1부 [기본] 복잡한 대출이 쉽고 만만해진다!
1장. 대출이 두려운 부린이들이 가장 자주 묻는 질문 6
질문 01. 빚은 많은수록 안 좋은 것 아닌가요?
질문 02. 이자로 나가는 돈이 아깝지 않은가요?
질문 03. 그렇게 큰돈을 빌리면 언제 다 갚나요?
질문 04. 주거래 은행에서 알아서 해줄 텐데 꼭 공부해야 하나요?
질문 05. 대출을 알아봐야 하는 시기는 언제인가요?
질문 06. 복잡한 대출을 쉽게 이해할 수 있을까요?
레오’s tip. 1층을 매수할 때 유리한 은행이 따로 있다?!
레오’s tip. 은행 vs. 비대면 vs. 대출상담사
2장. 사회초년생이 가장 궁금해하는 전세대출 기초상식 11
질문 07. 전세대출은 보증금의 몇 퍼센트까지 받을 수 있나요?
질문 08. 버팀목, 중소기업취업청년, 신혼부부 전세대출이 얼마나 더 유리한가요?
질문 09. 한국주택금융공사(HF)의 전세대출은 임대인의 동의가 필요 없나요?
질문 10. 주택도시보증공사(HUG)의 안심전세는 소득 없이도 가능한가요?
질문 11. 서울보증(SGI)의 전세대출은 전세가가 높아도 되나요?
질문 12. 전세대출을 받지 못하는 특수한 상황도 있나요?
질문 13. 신용점수가 전세대출에서 왜 중요한가요?
질문 14. 근저당은 무엇이고, 안전한 전셋집은 어떻게 알아보나요?
질문 15. 전세금반환보증보험은 어떻게 가입하나요?
질문 16. 1주택자도 전세대출을 받을 수 있나요? 혹은 전세대출을 받고 집은 사도 되나요?
- Plus check! 주거사다리 지원 제도
질문 17. 전세대출을 받을 때 어떤 서류가 필요한가요?
레오’s tip 임대인도 꼭 알아야 할 전세대출 기초상식
2부 [실전] 별별 대출 고민이 속 시원히 해결된다!
3장. 예비 1주택자가 꼭 알아야 하는 주택담보대출 필수용어 7
질문 18. 대출 한도를 정할 때 KB 시세가 왜 중요한가요?
질문 19. LTV는 무엇이고, 투기과열지구와 조정대상지역은 왜 구분하나요?
- Plus check! MI 대출
질문 20. DSR은 무엇이고, 대출 한도에 어떤 영향을 미치나요?
- Plus check! DTI
질문 21. 금리는 무엇이고, 왜 은행마다 다른가요?
질문 22. 고정금리와 변동금리 중 무엇이 더 유리한가요?
질문 23. 원금균등, 원리금균등, 민기일시, 체증식… 이자 상환 방식은 어떻게 다른가요?
- Plus check! 체증식 상환 방식
질문 24. 제 1금융권과 제 2금윤권의 차이는 무엇인가요?
- Plus check! 카드론이 신용점수에 미치는 영향
레오’s tip. 줄어든 대출 한도의 비밀! 방공제
4장. 예비 1주택자가 가장 사랑하는 최고의 주택담보대출 5
질문 25. 디딤돌대출은 금리가 가장 저렴한가요?
질문 26. 보금자리론은 DSR에 적용받지 않나요?
- Plus check! ‘보금자리론+은행 주택담보대출’ 결합
질문 27. 서민 실수요자 대출로 LTV를 우대받을 수 있나요?
질문 28. 생애최초 주택구매자 대출로 LTV 80% 까지 인정받을 수 있나요?
질문 29. 적격대출은 장기 고정금리인가요?
- Plus check! 투기지역은 어디?
3부 [심화] 똘똘한 대출 전략이 부의 크기를 좌우한다!
5장. 최고 한도, 최저 금리를 위한 대출 전략 10
질문 30. 신용대출은 주택담보대출과 동시에 받을 수 있나요?
질문 31. 금리가 하락할 때까지 대출을 미뤄야 할까요?
- Plus check! 안심전환대출
- Plus check! 금리인하요구권 제도
질문 32. 목돈이 생기면 대출을 중도상환하는 편이 낫나요?
질문 33. 주부, 무직자, 프리랜서도 주택담보대출에 불리한가요?
- Plus check! 신고소득을 극대화하는 방법
질문 34. 세대 분리하지 않은 자녀는 주택담보대출에 불리한가요?
질문 35. 결혼 전 배우자가 1주택자면 신혼집에 주택담보대출을 받을 수 없나요?
질문 36. 전세 낀 주택을 매수할 때도 주택담보대출을 받을 수 있나요?
질문 37. 청약에 당첨된 사람이 꼭 기억해야 할 대출 상식이 있나요?
질문 38. 주택담보대출을 받을 때 어떤 서류가 필요한가요?
질문 39. 바뀐 대출 정책을 한눈에 파악할 수 있는 사이트가 있나요?
레오’s tip. 차주를 괴롭히는 ‘약정서’ 총정리
6장. 1주택자가 가장 빨리 부자 되는 레버리지 기술 6
질문 40. 생활안정자금대출은 급전이 필요할 때 쓸 수 있나요?
- Plus check! 긴급생계용도 주택담보대출
질문 41. 전세퇴거자금대출은 세입자를 내보낼 때 유용한가요?
- Plus check! 전세퇴거자금대출의 중도상환수수료
질문 42. 기존 대출의 적금리를 유지하면서 주택을 갈아타기할 수 있나요?
질문 43. 무주택자, 1주택자, 다주택자의 대출은 어떻게 다른가요?
질문 44. 일시적 1세대 2주택을 유리하게 활용할 방법이 있나요?
질문 45. 경매로 갈아타기할 때 주의해야 할 점이 있나요?
레오’s tip. 마침내 D-day까지! 1주택자의 갈아타기 대출 스케줄
- Plus check! 일반 매매계약 시 중도금대출
- Plus check! 매매계약서 작성 시 확인 사항
7장. 월세 투자자가 가장 궁금해하는 비주택담보대출 전략 5
질문 46. 개인, 개인사업자, 법인사업자 명의에 따라 대출 한도가 다른가요?
- Plus check! 상가소액임차인 최우선변제
- Plus check! 개인사업자나 법인사업자 되는 법
질문 47. 상가나 꼬마빌딩에 투자할 때는 감정가가 중요한가요?
- Plus check! 상가주택의 대출 한도
질문 48. 오피스텔 대출에도 전략이 있나요?
질문 49. 지식산업센터 대출은 어떻게 받아야 유리한가요?
질문 50. 토지 대출을 받을 때 어떤 서류가 필요한가요?
레오’s tip 연예인들의 법인 투자, 그것이 알고 싶다!
레오’s tip 수익형 부동산의 경락잔금대출
레오’s tip 대출 후 기억해야 할 전세부터 매매까지 체크리스트
주담대를 받기 전에 읽어보고자 했지만, 진행하고 나서야 읽어보게 되었다. 미리 읽어보았더라면 조금 더 나은 판단을 할 수 있었을까 하는 아쉬움이 있지만, 그래도 나름대로 최선의 선택을 한 것 같아서 후회는 없다. 책이 2022년도 기준이라 몇몇 내용들은 알아본 것과는 차이가 있었지만, 그래도 큰 틀에서 대출에 대해서 알아야 할 부분들이 잘 정리된 책이라는 생각이 들었다. 다만, 실제로 주담대나 맨 뒷장에 나오는 비주택담도대출을 받을 적에는 책에 나온 내용보다는 훨씬 더 많은 공부가 필요할 거 같다는 생각은 들었다.
첫 부분에서는 적절한 정도의 대출은 나쁘기보다는 오히려 “빛”이 될 수 있다는 얘기로 시작했다. 어린 시절 부모님으로부터 빚은 나쁜 거라는 이야기를 듣고 왔던 만큼 나 역시도 ‘빚’ 지는 것에 대한 두려움이 있었는데, 심리적인 부담도 중요하기 때문에 마음을 편하게 먹는 것이 중요하다는 생각을 했다. 실제로 계약을 진행하면서도 두려움이 앞섰는데, 막상 끝나고 나니 시원하기도 하고, 앞으로 더 열심히 살아야겠다는 긍정적인 마음을 먹을 수 있게 되는 새로운 계기가 되기도 했던 거 같다. 그리고 대출을 잘 공부해 놓아야 필요할 적에 잘 받을 수 있다는 생각을 하게 되었다. 이번에도 급하게 여기저기 알아보느라 정신이 없었는데, 미리 더 잘 정리해 두었으면 좋겠다는 생각을 했다. 그래도 LTV, DSR, 원리금 등등 기본적인 용어는 알고 있었던 것은 스스로에게 칭찬해주고 싶었다. 기억하고 싶은 내용은 1층을 매수할 적에는 기업은행이 좋다는 내용과 방공제 (들어만 보았는데, 이번 대출을 해볼 적에 알게 된…ㅠ) 관련 월세 세입자 사는 주택을 매수할 적에는 하나, 신한, SC 은행이 유리할 수 있다는 내용이다.
2부 실전 편에서의 3장은 필수용어들로 시작되었고, 꼭 알아야할 내용들이었다. 이 중 고정금리과 변동금리 중 어떤 것을 선택할지는 그때 그때 상황에 따라서 잘 골라야겠다. 이번에 내가 받은 대출은 흔히들 하는 혼합금리였는데, 5년 단위로 변경이 된다고 했다. 만기가 짧은 상품이거나, 빨리 이사를 갈 계획이 있다면 굳이 고정금리를 고집할 필요가 없다는 내용을 기억해야겠다. 대출한도를 높이고 싶다면 원리금균등이, 대출이자를 줄이고 싶다면 원금균등이 유리하다는 것을 또 기억해야겠다. 제 1금융권과 2금융권의 차이는 DSR이 40% vs. 50%라는 것과 후자가 금리가 높다는 것이 중요한 것 같다. 마지막에 나온 Tip은 잘 모르는 내용이었는데, 방공제에 대해서 은행에 가서 MCI에 가입해달라고 요구하거나 직접 MCG에 가입해서 방공제를 하지 않은 금액을 대출받을 수 있다는 내용이었다. 이런 부분도 잘 정리해두어야겠다. 4장에서는 좋은 제도들이 소개되고 있었는데, 아쉽게도 내가 이용할 수 없는 부분들이었다 ㅠㅠ
3부 심화 편에서는 몇 가지 궁금한 점들을 해결할 수 있었다. 신용대출, 마이너스통장 모두 DSR에 영향을 받는다는 점은 중요한 것 같다. 반면, 전세가 낀 주택은 LTV에 영향을 준다는 점을 기억해야겠다. 목돈이 생겼을 적에 중도상환에 대한 부분은 항상 어려운 부분인 것 같다. 당연히 수익률을 높일 수 있다면 투자를 할 텐데, 어떤 결과가 기다리고 있을지 모르기 때문에 어려운 것 같다. 그래도 금리가 너무 높은 시점에서는 주담대를 갚는 것을 우선순위로 생각하는 편이 나을 거 같다. 주담대를 받을 적에 서류들이 굉장히 많고 복잡하다고 느꼈는데, 한 번 받아봤으니 잘 정리해두어야겠다. 바뀌는 대출 정책을 정리해준 사이트들도 소개해주었는데, 저장을 해두고 찾아봐야겠다. 금융위원회 홈페이지 (fsc.go.kr)과 블로그 (blog.naver.com/blogfsc), 전국은행연합회 홈페이지 (kfb.or.kr), 금융소비자정보포털 파인 (fine.fss.or.kr), 저자님의 블로그 (blog.naver.com/yujinkr2) 을 즐겨찾기에 폴더를 만들어서 추가해두었다 ㅎㅎ 이어서 질문 42번은 좀 설렜는데, 단호하게 안된다고 해서 조금 마음이 아팠다 ㅎㅎ 7장은 나에게는 아직 조금 어려운 내용이었는데, 개인, 개인사업자, 법인사업자 명의에 따라 대출이 다를 수 있다는 점을 기억하고 좀 더 공부를 해보아야겠다. 주택 외에 다른 투자처들이 이렇게나 많은데, 잘 아는 것이 없다는 점에 반성을 하고 앞으로 점점 공부를 더 해야겠다.
나중에 또 큰 업무를 진행하기 전에 한 번 더 정리해서 읽어보고 싶다.