운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 실전편 (저자: 정태익)

 

<투자 수업을 시작하기 전에> 부자로 가는 길에 선 당신을 환영합니다.

 

<7부> 성공하는 인생을 위한 투자 플랜

 28. 전 재산 1억, 내 집 마련과 투자 중 무엇이 정답인가

 29. 지금 전세금 빼서 다주택 투자를 해도 될까

 30. 적은 돈으로 투자 수익률을 높이는 방법

 31. 손해 보지 않는 부동산 투자법은?

 부자 아빠가 되기 위한 투자 수업. 연령별, 상황별 투자 플랜 세우기

 

<8부> 반드시 알아야 하는 입지 분석의 기술

 32. 강남의 40년 된 아파트로 알아보는 입지 분석의 기술

 33. 5년 된 신축과 20년 된 구축, 같은 값이면 어디를 살까

 34. 호재 하나만 보고 움직이지 마라

 35. 학군불패의 신화를 믿지 마라

 36. 수도권과 지방의 입지 분석, 달라야 하는 이유

 부자 아빠가 되기 위한 투자 수업. 내가 사는 집의 입지 분석해보기

 

<9부> 첫 집 마련을 위한 매수의 기술

 37. 나의 첫 집, 실수 없이 매수하는 완벽 프로세스

 38. 빈틈없는 부동산 임장의 기술 (1) 동네 임장

 39. 빈틈없는 부동산 임장의 기술 (2) 매물 임장

 40. 공인중개사를 찾아가지 전, 이것만은 알아두자

 41. ‘부동산 사기’를 피하는 간단하고 확실한 방법

 42. 일시적 2주택자의 완벽한 갈아타기 전략

 부자 아빠가 되기 위한 투자 수업. 제 2의 강남은 어디가 될까

 

<10부>

 43. ‘전세 끼고 매매’, 알고 보면 복잡하지 않다.

 44. 지방에 투자하기 전 반드시 알아야 하는 것들 (1). 광역시

 45. 지방에 투자하기 전 반드시 알아야 하는 것들 (2). 소도시

 46. 투자 후 제때 세입자 맞추려면 이것만은 지켜라

 47. 인테리어, 최소 비용으로 최대 효과를 내라

 48. 집은 언제 팔아야 하는가

 부자 아빠가 되기 위한 투자 수업. 초보 투자자를 위한 ‘권역’ 구분법

 

<11부>

 49. 비(非) 아파트 투자, 나에게 적합한지부터 따져라

 50. 빌라 투자, 시세 조사가 핵심이다

 51. 재건축, 재개발, 낡은 건물을 사면 돈을 벌까

 52. 아파트를 살 수 없다면 ‘아파텔’을 매수해도 될까

 53. 상가 투자 하려면 이것만은 반드시 기억해라

 부자 아빠가 되기 위한 투자 수업. 성공하는 상가 투자

 

<12부>

 54. 경매, 부를 쌓는 수단

 55. 상승기에도 하락기에도 통하는 경매 투자

 56. 한눈에 파악하는 경매 절차

 57. 권리분석, 제대로 배우면 1분 안에 끝난다

 58. 명도가 어렵다고 경매 포기하지 마라

 부자 아빠가 되기 위한 투자 수업. 적게 쓰고 크게 버는 경매의 정석

 

<투자 수업을 마치며> 투자는 결국 나와 가족의 행복을 위한 것

 

---

 

부동산 투자 수업! 실전편. 지난 번 기초편을 읽고 난 후 새해 첫 독후감이다. 기초편을 읽고 Class 101이라는 곳에서 부읽남님의 부동산 수업도 있길래 최근에 함께 듣고 있는데, 비슷한 내용이라도 강의로 한 번 더 들으니 또 좋았다. 그리고 직접 실습을 해볼 수 있는 것들도 있어서 도움이 되었다. 기초편에서는 마인드에 대해서 좀 더 강조하고 있었다면 실전편에는 실질적인 입지 분석, 매수방법 등에 대해서 다루고 있어서 더 흥미롭게 읽을 수 있었다.

 

7부에서는 아무래도 레버리지에 대한 내용이 중요하다고 생각했다. 시간이 레버리지의 개념에 들어갈 수 있다는 사실을 강의에서 강조하셨던 것 같은데, 당장 실거주를 할 것인가 나중에 해도 될 것인가에 따라서도 이런 시간, 대출 등의 레버리지를 사용하는 데 차이가 있을 것 같다. 그리고 경매에 대한 내용이 나왔고, 경매에 적합한 성격인지 테스트를 할 수 있는 간략한 문항들이 있었는데… 아무래도 나는 경매는 아닌 것 같다 ㅎㅎ 손해보지 않을 부동산 투자방법으로는 “1. 현장을 직접 가보라. / 2. 남들이 싫어하는 것을 대신하라.”라고 하였다. 투자 수업 편에서는

주택 구매 능력 = 대출 감당 가능액 + 기존 보유 자산

대출 감당 가능액 = (저축액 x 40% / 대출이자)

라는 공식을 알려주었고, 이에 맞추어서 적당히 감당 가능한 주택을 구매하는 것이 중요할 것 같다. 특히 신혼부부의 경우에는 미래 소득을 고려해서 여러 레버리지를 고려해보는 게 좋은 것 같다. 다만 역시 투자에 있어서는 역시 가족 간의 상의가 제일 중요한 것 같다.

 

 8부에서는 실전편에 알맞게 본격적인 실전으로 넘어가는 느낌이었고, 첫번째로 입지 분석에 대한 내용이었다. 1. 직주근접, 2. 편리함, 3. 인프라와 여가 생활, 4. 학군과 학원, 5. 우월감, 6. 가치 상승에 대한 기대감이 집값에 중요한 역할을 하였고, 이런 점들을 고려하여 1) 지역의 기업체 수 2) 주택 공급상황 및 계획 3) 교통의 편리성 4) 학군 5) 상업 시설 6) 여가 시설 7) 그 외에 부러워할 만한 가치 8) 호재 등에 대해서 분석해야 한다고 하였다. 특히나 변화하기 어려운 교통 / 학군 / 인프라 / 감정적인 부분이 중요하다고 하였다. 호재의 경우에는 인터넷 검색 등을 통해 잘 알아볼 수 있었고, 학군의 경우에는 호갱노노 (종종 들어갔지만 몰랐다 ㅠㅠ) – 분석 – 학원가를 통해서 알아볼 수 있었다. 80쪽에 나오는 상/중/하급을 위치 (인구, 입지), 편리성 (주거형태, 교통 인프라, 주거 인프라, 상업 인프라), 관심 (교육 환경, 개발 가능성), 우월감 (소득 수준, 랜드마크 유무) 등으로 정리해놓은 표는 나중에 꼭 한 번 더 참고해 보아야겠다.

 

9부에서는 드디어 실전 매수에 대한 설명이 있었고, 순서는 1. 중개사 검색, 전화 / 2. 사전 준비 (중개사와 사전 약속 – 적절한 시간 간격을 두고 서로 다른 중개를 만나고, 하루 한 지역만 보는 것을 추천) / 3. 현장 조사 (임장 – 서로 다른 날에 최소 3번) / 4. 매수 물건 확정 / 5. 중개수수료 협상 및 가계약금 송금 (가계약금 전에 수수료를 확정해야함!!) / 6. 계약서 작성 및 계약서 송금 / 7. 중도금, 잔금 납부 로 정리되어 있었다. 그 다음 파트로 임장 부분이었고, 첫번째 동네 임장으로는 인터넷으로는 알기 어려운 사람, 경사, 주변환경을 보는 것이 중요하다고 하였고, 실패없는 임장을 위해서는 “사전에 자료 조사를 충분히 하고, 가족끼리 함께, 대중교통을 이용하는 것”을 추천하였다. 다음으로 매물 임장에서는 “1. 조망 (가능하면 사진 찍어두기), 2. 소음 (주변에 놀이터, 큰 도로, 자동차 정비소 등이 있는지도 중요), 3. 냄새 (곰팡이 냄새, 하수구 냄새 등…) , 4. 빛, 5. 물 (천장 얼룩, 곰팡이 확인 + 가구 뒤편 손을 넣어보기!), 6. 구조”를 보는 것이 중요하다고 하였고, 적어도 세 번 이상 방문하고, 오전 10시~오후 2시에 집 보러가는 것이 좋고, 최소 5명 이상의 공인중개사를 만나고, 시간을 들여서 내부를 충분히 살피고, 사진과 메모를 나중에 헷갈리지 않게 남기는 것이 중요하다고 하였다. 공인중개사는 여러 명을 만나보고, 만나기 전에 내가 원하는 물건을 최대한 명확하게 밝히는 편이 좋다고 하였다. 또 약속날 전에 미리 전화로 매물 여부에 대한 확인을 하고 만나는 것이 시간 낭비하지 않는 방법이라고 하였다. 다음으로 과욕은 항상 사람을 잘못된 길로 인도하기 마련이고, 사기를 피하기 위해서는 먼저 소유자의 신분을 정확히 확인하고 (대리인의 경우에는 인감증명서가 첨부된 위임장을 확인!), 법적 분쟁이 있는 물건을 피하고 (등기부등본과 건축물대장을 무조건 확인!), 위반 건축물이라는 폭탄을 피하라 (건축물대장에서 ‘위반 건축물’ 표시가 있으면 안됨!)라고 조언해주었다. 한편 다음 장에서는 재산세와 종부세를 피하기 위해서는 6월 1일이 중요하다고 하였다! 이날을 기점으로 세금을 내는 주체가 달라지기 때문에 잘 생각하면서 매수나 매도를 해야겠다. 투자수업 편에서는 제 2의 강남으로 용산, 여의도, 잠실, 판교, 마포, 마곡 등을 뽑았다. 이번에 정부 발표에 따르면 규제지역이 강남 3구 (강남, 서초, 송파)와 용산을 빼고 추가 해제된다고 발표하였으니 관심을 더 가져야겠다.

 

 10부는 아파트 분석에 대한 내용이었고, 첫번째 ‘전세 끼고 매매’부분에서는 그 방법에 대한 설명이 먼저 있었고, 다음으로 계약을 지켜내기 위해서는 “1. 잔금일을 넉넉히 협의할 것 / 2. 중도금을 내는 것 / 3. 전세 시세를 너무 낙관적으로 보지 말 것”을 조언해주었다. 세입자가 잘 안 구해질 경우에는 노력이 필요한데, 여러 중개사에게 물건을 내놓고, 약간 가격을 낮추거나 하는 방법이 필요하다고 했다. 인테리어에 대한 이야기도 나왔는데, 비용 대비 수익성이 무조건 좋은 것이 아니므로 최소한으로 하는 것이 좋을 것 같다. 인테리어의 80%는 도배와 장판이라고 하는데, 이번에 해보니 진짜 그런 거 같았다. 그리고 조명도 중요하고 특히 LED로 바꾸고 나니 밝고 좋았다. 화장실, 싱크대, 새시 교체는 가격이 아무래도 비싸기 때문에 적절히 조절하는 게 중요할 것 같다. 대략적인 비용도 알려주었는데, 나중에 도움이 될 것 같다. 인테리어 업체는 지인은 비추천이고 여러 업체의 최소견적을 비교해보고 정 어려우면 아무래도 동네에서 오래 영업한 업체를 추천하였다. 이번에 동네에서 오래 영업한 업체에서 했는데, 꽤 만족스러웠다.

 

 11부, 12부는 상대적으로 관심이 좀 적은 분야였지만, 그래도 알아두면 좋다는 생각으로 쭉 읽어보았다. 비아파트 투자 중에서는 그나마 아파텔이 조금 안정적일 것 같다는 생각이 들었고, 특히 인근에 대규모 아파트 단지가 있으면서 아파트와 인프라를 공유하는 물건이고, 인근 아파트가격이 상승중인 경우 아파텔도 고려해볼 수 있겠다는 생각을 했다. 경매의 경우에는 아무래도 두려움이 있긴 한데… 공인중개사 공부를 할 적에도 배우긴 했지만, 여전히 어려운 부분이 있는 것 같다. 문제도 실제로 어렵다고 생각했던 것 같고… 하지만 그래도 쉽게 설명해주셔서 대략적인 순서 정도는 다시 한 번 숙지할 수 있었다. 1. 물건 검색 - 2. 권리분석 (이게 공인중개사 시험에 자주 나오는 부분이었는데, 꽤나 복잡한 부분들이 있었다. 하지만 책에는 쉬운 예시로 설명해주어서 이해하는 데에는 큰 지장은 없었다. 특히 말소기준권리, 임차인의 대항력 2가지로 딱 설명해놓으셔서 좋았다) - 3. 시세 및 현장 조사 - 4. 입찰 및 낙찰 - 5. 잔금 납부 (전세끼고 매수 불가능하고 입찰일 30~45일 내 완납해야함) - 6. 명도 (심리적으로는 이 부분이 제일 어려운 것 같다.) - 7. 수리 8. 임차 등… 순서로 진행된다는 사실을 다시 정리해 볼 수 있었다.

---

 개인적으로는 기초편도 재미있었지만, 실전편을 좀 더 재미있게 읽었던 것 같다. 앞으로 부동산을 매수하게 될 일이 생기면 그 전에 한 번 더 꼭 읽어보아야겠다! 새해 첫 책으로 상당히 만족스러웠다.