부동산 트렌드 2024_서울 아파트 상승의 전조 (저자: 김경민)

프롤로그_거대한 불확실성의 시기, 기회가 다가온다

 

Part 1. 2023년 부동산 시장 다시 보기

1. 2023년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?

 - 서울시 집값, 그 예측과 결과 / 부동산 하락세는 정말 멈춘 걸까? / 위기는 누군가에게 기회가 된다

 

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

1. ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향

전국 아파트 물량 현황 / 서울 부동산의 변곡점을 찾아서 / 서울 vs. 비서울, 가격 흐름의 차이점 / 수도권(서울,인천,경기) 시장 – 부울경(부산,울산,경남) 시장 – 대전,세종 시장 – 광주,대구 시장

2. ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향

수도권 동남구_강남,분당,수지 / 수도권 동북부_노원,남양주,의정부 / 수도권 서북구_마포,일산,파주 / 수도권 서남부_양천,안양,김포

3. ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향

서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위 / 강남 4구 (강남구,서초구,송파구,강동구)_고가 아파트 시장 / 노도성 (노원구,도봉구,성북구)_중저가 아파트 시장 / 고가 vs 중저가 아파트 시장의 차이점

 

Part 3. 2024년 부동산 투자 빅이슈 Top 6

1. 솔직한 거래량_”최소한 바닥은 벗어났다”

- 83% 거래 절벽을 지나서 / 2023년 거래량 회복의 3가지 원인 / ‘갈아타기’ 수요자의 귀환

2. 국고채 10년물 금리_시장의 향방을 알려줄 황금 지표

- 코로나 버블부터 인플레이션과 조정까지 / ‘국고채 10년물 금리’와 부동산 수익률 / 국고채 10년물 금리와 주택담보대출 금리의 관계 / 금융시장의 하락 압력 vs 입주 물량의 상승 압력

3. PF 대출 연장_부동산 시장의 시한폭탄

PF대출로 경고등이 켜진 부동산 시장 / 부동산 PF 대출 시나리오 / PF대출 연장이 남긴 시장의 좀비들 / PF 대출 연장이 불러올 4가지 후폭풍

4. 빌라 절멸의 시대_빌라포비아의 나비효과

전세 거래 줄고, 경매 물건 늘어나다 / 충격적인 2023년 빌라 공급 감소세 / 빌라 절멸의 시대, 나비효과의 끝은?

5. 불확실성_상승과 하락 압력이 공존하다

급격한 시공비 상승, “부동산 개발 못 한다” / PF대출 연장이 불러올 2025년 전세 시장 상승 압력 / 경기 활성화를 위한 ‘기준금리 인하’ 가능성 / 기대와 우려가 공존하는 2024년 / 부동산 시장이 변하고 있다

6. 초품아_실거주도 투자도 스쿨존으로

왜 모두 ‘초품아’에 열광하는 걸까? / 초등학교에서 100m 떨어질 때마다 집값 1,200만원 낮아진다

 

Part 4. 8개 대장 단지 상세 리포트

1. 서울 대장 단지 평형별 가격 분석

왜 ‘대장 단지’를 봐야 하는가 / 서초구 반포자이 / 강남구 도곡렉슬 / 송파구 ‘엘리트’ / 성동구 왕십리 뉴타운 / 중구 남산타운 / 마포구 마포래미안푸르지오 / 서대문구 DMC 파크뷰자이 / 관악구 관악드림타운 / 대장 단지 분석으로 보는 5가지 인사이트

 

Part 5. 2024년 부동산 가격 대예측

1. 서울시 집값 시나리오

한국, 중국, 미국 변수의 콜라보레이션 / 2024년 부동산 시장의 2가지 시나리오 / 2024년을 맞는 투자자의 선택

2. 대한민국 부동산 시장이 가야할 방향

보금자리를 위협하는 입주 절벽 / 서민 주거복지를 위한 정책 제언

 

Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’ Top 3

1. 2022~2023년 핫 플레이스 리뷰

어떤 지역이 핫 플레이스가 되는가 / 2022~2023년 핫 플레이스의 근황

2. 빅데이터로 예측하는 미래의 핫 플레이스

성수동_계속되는 확장과 변화하는 송정동 / 약수동,금호동_서브 핫 플레이스의 재미 / 신촌_대한민국 3대 상권의 부활

 

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 부동산 트렌드 2022년을 읽고나서 두 번째로 읽게 된 책이다. 2023년도 버전도 읽었다고 생각했는데, 찾아보니 2022년도만 읽은 듯하다. 이전 책은 조금 더 흥미롭게 읽었던 것 같은데, 이번 책은 뭔가 불확실성이 강조되어서 그런지 개인적으로 머리가 복잡했다.

 그래도 크게 정리해보자면, 2024년도 자체는 불확실성이 큰 시장으로 국내로는 4월에 총선이 앞으로 다가오고 있고, 미국과 중국의 상황에 의해서도 영향을 받을 것으로 보인다. 하지만 변화량은 크지 않다고 보는 것 같고, 마지막 부분에 나온 부동산 시장 시나리오를 보았을 적에도, 올랐을 적에도 2%, 떨어져도 6% 하락 정도로 예측하고 있었다. 오히려 대비해야 할 것은 2025년 이후로 보고 있는 것 같았고, 특히나 신축 물량이 서울에서 줄어들다 보니 이 책의 부제를 ‘서울 아파트 상승의 전조’로 부친 것 같다. 솔직히 마음으로는 나도 서울에 어엿한 집 한 채 얼른 마련하고 싶고, 앞으로 대출도 스트레스 DSR에 이래저래 대출로 집 사기도 어려워질 것 같아서 얼른 구매하고 싶지만… 가고 싶은 곳은 여전히 어림없는 집값으로 고민만 된다. 당연히 갈아타기로 이동해야지… 싶지만 또 갈아타기가 마음먹은 대로 되는 것도 아닐 것 같고… 서울 시 대장 아파트 8가지에 대해서도 살펴보았는데, 이부분을 중심으로 임장이라도 좀 다녀야겠다 싶다.

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개인적으로 2024년도 부동산 트렌드의 내용은 조금 어렵기도 했고, 여러모로 마음이 복잡했다. 그래도 이를 바탕으로 또 좋은 기회를 잡아보고 싶다.