<프롤로그>
대기업 입사를 곧 인생의 성공이라 여긴 것은 큰 착각이었다
돈이 없는 사람일수록 첫 투자가 중요하다
오르는 길은 잠시지만, 그 열매는 영원하다
<1부. 인생을 바꾸는 아파트 청약>
1장. 가난한 아빠, 부자가 되기로 결심하다
- 나는 부자가 되기로 했다.
* 나만의 투자 기준을 세우다
* 최고의 수익 상품을 찾다
* 준비되지 않은 사람은 기회를 잡지 못한다.
2장. 돈이 없을수록 청약을 해야 하는 이유
- 청약을 해야 하는 3가지 이유
* 적은 돈으로 내 집 마련을 할 수 있다.
* 새 아파트를 받을 수 있다.
* 바쁜 직장인도 할 수 있다.
- 청약 당첨에 대한 잘못된 편견
* 청약 당첨은 운이 좋아야 한다?
* 무주택자가 아니면 당첨되기 힘들다?
* 가점이 낮으면 당첨될 수 없다?
<2부. 아파트 청약, 무엇부터 시작해야 할까?>
3장. 아파트 청약으로 내 집 마련하는 방법
- 아파트 청약이 처음인 사람을 위한 5단계
- 청약통장을 영화 티켓이라고 생각하라
* 청약통장의 종류와 활용법
* 예치금 납입 방법
- 돈이 없어도 청약을 할 수 있다.
* 청약의 최대 장점, 레버리지
* 한 달 안에 계약금 마련하는 8가지 방법
4장. 좋은 아파트는 어떻게 골라야 할까?
- 프리미엄이 붙는 아파트는 따로 있다.
- 손품 팔기 좋은 사이트 100% 활용하기
- 이상적인 모델하우스 임장기
- 분양면적을 알아야 손해 보지 않는다
- 아파트 청약 필수 용어 사전
<3부. 기초편: 무주택자, 함부로 집 사지 마라!>
5장. 분양 일정을 통한 기회 찾기
- 청약은 입주자모집공고문으로 하는 오픈북 테스트다
* 최신 청약 제도를 정확하게 확인하는 방법
- 아파트 청약 일정의 시작과 끝 살펴보기
- 위기 속에 기회가 있다.
* 가치 판단을 통해 오를 곳을 찾아내다
* 적더라도 확실한 수익에 도전하라
- 한걸음 더: 분양 일정이 겹친다면 어디에 청약해야 할까?
6장. 무주택자라면 특별공급을 노려라!
- 당첨 확률이 높은 특별공급
* 기관추천 특별공급
* 신혼부부 특별공급
* 한걸음 더: 신혼희망타운을 주목하라
* 다자녀가구 특별공급
* 노부모부양 특별공급
* 생애최초 특별공급
* 특별공급 소득 기준
- 욕심을 버리면 기회가 온다.
- 한걸음 더: 무주택자가 자주 묻는 Q&A
<4부. 실전편: 아파트 청약 정말 쉽게 당첨되는 법>
7장. 규제를 알면 방향과 전략이 보인다.
- 규제지역을 알아야 하는 이유
- 너무나 강력한 당첨 무기 ‘당해’
- 공정한 기회를 위한 재당첨 제한
- 투자를 결정하는 전매 제한과 거주의무기간
8장. 자금 계획 똑똑하게 세우기
- 중도금 대출, 이것만 알면 된다
- 한걸음 더: 현명한 옵션 선택 노하우
- 상황별 잔금 치르는 방법
9장. 추첨제와 가점제 전력을 통해 당첨되기
- 일반공급에는 추첨제와 가점제가 있다.
- 추첨제는 무조건 안 좋은 곳에 넣으면 당첨된다?
- 나의 가점 계산해보기
* 나의 가점으로 확인하는 투자 체크리스트
- 한걸음 더: 일반공급 가점을 계산해보자
- 경쟁률과 가점 커트라인으로 보는 당첨 전략
- 우리 가족의 가점도 확인하라!
- 한걸음 더: 청약통장 명의 변경
<5부. 고급편: 최소 몇억은 버는 아파트 청약>
10장. 유주택자도 아파트 청약을 알아야 한다.
- 청약을 알면 부동산의 전체 흐름이 보인다.
* 청약통장 없이도 당첨되는 법, 잔여 세대
- 2,000대 1! 기적의 생존법
- 한걸음 더: 잔여 세대 일정 가장 빠르게 확인하기
11장. 빠른 정보가 힘이 되는 미분양 투자
- 사람들의 심리가 청약에 미치는 영향
* 미분양분은 주택수에 포함되지 않는다
- 망설임 없이 미분양 아파트 골라내는 법
- 한걸음 더: 문신 새긴 부동산을 주의하라
12장. 제대로 알면 실패 없는 프리미엄 투자
- 돈 되는 프리미엄 투자 타이밍
- 정책 변화 속에 기회가 있다
- 한걸음 더: 수분양자와 프리미엄 투자자의 수익률 비교
- 불편함을 무기로 삼아라, 보류지 투자
- 3기 신도시 사전청약에 편승하라
- 한걸음 더: 사전 점검일에는 무엇을 해야 할까?
<6부. 분양권 매매 & 절세의 기술>
13장. 매수는 기술, 매도는 예술이다.
- 매도를 예술로 만드는 파트너를 만나라
- 시간을 단축시키는 분양권 매도 절차
- 매수, 매도의 기술
* 좋은 물건을 저렴하게 사는 매수의 기술
* 합리적으로 수익을 내는 매도의 기술
14장. 최종 수익을 결정하는 분양권 세금
- 투자 전략에 세금 공부는 필수다
* 분양권은 주택 수에 포함될까?
- 분양권 세금의 핵심, 취득세와 양도세
* 수익률에 큰 영향을 주게 된 취득세
* 옵션가에 따른 취득세율도 고려하라
* 꼭 알아야 하는 분양권 양도세
- 부부 공동명의로 가벼워지는 세금
- 가장 좋은 절세의 기술은 ‘비과세’
<에필로그>
- 단 한 번의 선택이 인생을 바꾼다
- 부린이에서 청약 최고수가 되기까지
청약! 주변에서 되면 좋다는 이야기도 많이 듣고 실제로 당첨되어서 좋아하는 사람들도 있었지만, 막상 나를 생각했을 때에는 항상 ‘과연 될 수 있을까?’하는 의문이 있었었다. 이 책을 다 읽은 지금도 그런 느낌이 아주 지워진 것은 아니지만, 그래도 열심히 하면 ‘어쩌면 될 수도 있겠다. 로또 정도는 아니구나……’ 하는 느낌을 갖을 수 있게 되었다.
책의 저자는 청약을 통해서 부자가 되신 분이지만, 이 분 역시도 도입부에서 첫 청약의 쓴맛에 대한 이야기가 나온다. 투자랑 마찬가지로 항상 성공만 하기는 어렵고, 쓰라린 아픔도 겪어가면서 발전해야하는 것 같다. 청약을 해야하는 이유 3가지로 제시해준 것 중에 적은 돈으로 내 집을 마련할 수 있고, 그 집이 게다가 새 집이라는 점이 큰 매력으로 다가왔다. 이어서 책에서 계속 등장하는 청약이 꼭 무주택자이면서 운이 좋아야 당첨이 되는 것이 아니며, 노력에 따라서 충분히 승률을 올릴 수 있다는 이야기가 나온다.
2부에서는 본격적으로 어떻게 시작해야하는 지에 대해서 나오는데, 일단은 청약 기본 이론을 공부하여 개인별 당첨 전략을 세우는 것이 제일 중요한 것 같다. 부적격자로 되는 비율이 2020년도 8.1%라니 상당히 많은 것 같다. 이후 자금계획과 가치 판단 능력의 경우에는 첫 단계인 공부와도 통하는 부분이 있어보인다. 마지막으로 제시하는 분양 정보를 수시로 확인하라는 점은 아무리 강조해도 지나치지 않은 것 같다 ㅎㅎ 특히 요즈음처럼 인터넷과 스마트폰이 발달한 시기에는 정보가 부족해서라는 말은 더 이상 통하기 어려운 시기인 것 같다. 하지만 쉽지 않은 일인 것은 맞고 앞으로 조금 더 관심을 가지고 지켜보아야겠다. 프리미엄이 붙는 아파트로는 역시나 입지가 가장 중요해 보였고, 교통호재 (선 반영 경향이 높음), 구축 아파트 주변 신축에 대한 수요도, 아파트 브랜드나 뷰 등에 대한 내용이 나왔다. 이런 점들은 이전에 읽었던 책들과는 크게 달라보이지 않았고, 그 만큼 ‘내 눈에 좋아보이는 것이 다른 사람들의 눈에도 좋아 보이는 구나!’ 싶었다. 그리고 특히나 발품을 팔면서 직접 돌아보고 하는 것이 중요하다는 생각이 또 들었다. 도움이 되는 사이트로 ‘청약홈’, ‘호갱노노 (나도 있다! ㅎㅎ)’, ‘닥터아파트’ 등의 사이트를 알려주셨다. 이후 모델하우스 방문에 대한 내용과 함께 여러가지 체크리스트들을 알려주셨는데, 책을 읽어보면 도움이 될 것 같다. 나중에 방문하게 되었을 때 꼭 이용해 보아야겠다. 이후에는 분양 면적을 비롯한 여러가지 용어들을 설명해주셨는데, 앞으로 잘 써먹어야겠다.
- 공급면적 = 전용면적 + 주거공용면전(아파트 계단, 복도 등)
- 계약면적 = 공급면적 + 기타공급면적 (단지 내 관리사무소, 노인정, 주차장 등)
- 서비스면적 = 발코니 면적 ( à 높으면 좋은 것!)
- 기타 용어: 당해 (해당지역), 모하(모델하우스), RR(알알, 로얄동 로얄층), 중대(중도금 대출), 자납 (현급 직접 납부), 자서(자필 서명), 명변=전매=명의변경, HUG (주택도시보증공사)
3부의 시작은 입주자모집공고문에 대한 내용으로 시작한다. 이전에 한 번 읽어본 적이 있었는데, 당시에는 막무가내로 읽어서 글씨도 작고 많고… 숨이 턱 막혀왔던 거 같은데, 이렇게 정리해서 내용을 설명해주니 좋았다. 크게 7부분으로 1) 분양 개요&일정 2) 분양 물량&금액 3) 특공 신청자격&선정방법 4) 일반공급 신청자격&선정방법 5) 당첨자 발표 & 계약 체결(구비서류, 잔금 계좌) 6) 옵션 계약 세부 사항 & 단지 여건 사항 7) 보증 기관 & 사업 주체로 나누어볼 수 있겠고, 각각의 내용에 대한 부분은 나중에 다시 책을 참고하면서 봐 보면 좋을 거 같다. 청약에서는 경쟁률을 잘 고려하는 것이 중요하다는 것을 다시금 생각해볼 수 있었고, 이런 경쟁률을 잘 따져보는 것이 저자분이 말하는 노력의 측면인 것 같다. 또 당첨자 발표일이 동일한 경우에는 동시청약은 할 수 없고, 동시청약을 한 경우에는 당첨 결과가 먼저 발표된 쪽으로 계약해야한다는 사실을 알게 되었다. 한편, 무주택자의 경우 특공을 노릴 수 있고, 1) 1세대 내 무주택 세대 구성원 중 한명만 신청 가능하며, 세대주와 세대원 전원이 무주택 상태여야 하며, 세대 기준 평생 1회만 사용 가능하다. 생애최초나 신혼부부 특공 등은 나중에 다시금 읽어보아야겠다.
4부는 실전편으로 규제지역을 잘 알아야한다는 내용이 주였고, 호갱노노 앱에서 직접 확인해볼 수 있어서 한 번 해보았는데, 앱을 사용한지 꽤 되었는데 이런 기능이 있는지 처음 알았다 ㅠ 다음으로 살펴본 부분은 가점제와 추첨제에 대해서였고, 내 가점에 대해서도 한 번 직접 계산해보았고… 조금 슬펐다ㅠㅠ 청약홈에서 직접 확인해볼 수도 있고, 가점에서는 부양가족, 무주택 기간, 청약통장 가입 기간 순으로 큰 영향을 준다고 하니… 지금은 기를 모아야할 시기인 거 같다. 다시금 경쟁률의 중요성에 대한 언급과 함께 최저 당첨 가점을 잘 따져보아야 한다는 내용이 나왔다. 전략이라는 측면에서 나 말고 가족들의 점수 등도 잘 따져보아야 한다는 이야기가 나왔는데, 역시 세상에는 쉬운 일이 없구나 싶다.
5부는 고급편으로 잔여 세대 모집 (청약통장이 없어도 가능하고, 정보를 빠르게 얻는 게 중요하다), 미분양 물건 투자, 프리미엄 투자, 보류지 투자, 마지막으로 신도시 사전청약에 대한 내용을 다루고 있었는데, 지금의 나에게는 조금 어렵게 느껴졌고, 공부가 더 필요한 분야라는 생각이 들었다.
6부 마지막은 매매와 절세에 대한 내용이었다. 매수는 기술, 매도는 예술이다라는 13장의 시작은 주식을 공부할 적에도 많이 들었던 내용인데, 또 보게 되어서 반가웠다 ㅎㅎ 좋은 공인중개사를 만나는 것도 중요하고 그러기 위해서는 발품을 많이 팔아야하는구나… 하는 생각이 들었다. 임장도 열심히 다녀보아야겠다. 끝으로 세금부분은 항상 어려운 점이 많은 것 같다. 큰 그림에 대해서는 어느정도 알고 있는 상태에서 필요할 때마다 세부적인 부분을 찾아서 공부하는 것이 가장 좋은 것 같다는 생각이 들었다.
흥미롭게 읽었고, 나중에 청약을 실제로 도전하기 전에 꼭 한 번더 읽어보아야겠다. 저자님의 블로그에도 자주 들어가보도록 해야겠다 ㅎ
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