New 대한민국 청약지도 (저자: 정지영)

<내일 더 부자가 될 당신에게 쓰는 아임해피의 편지> 여러분의 숨어 있는 ‘청종’을 찾아드립니다.

<프롤로그> 일생에 한 번은 반드시 청약을 공부하라

 

1장. 하루라도 더 빨리 청약을 하라!

집값이 떨어진다는데 내 집 마련해도 괜찮은 걸까? / 똘똘한 내 집 마련을 위한 최상의 전략 / 몰라서 하게 되는 치명적인 실수 / 집이 있어도 청약을 공부해야 하는 이유

 

2장. 청약의 이해 – 청약통장 만들고, 새 아파트 입주까지! 꿈을 이루는 청약 10단계

Step 1. 국민주택이냐, 민영주택이냐 그것이 문제로다

Step 2. 월급통장보다 값진 청약통장 만들기

Step 3. 복잡해서 헷갈리는 1순위 자격과 조건

Step 4. 분양 정보를 미리 아는 방법은?

Step 5. 입주자 모집공고에서 꼭 챙겨봐야 할 것들

Step 6. ‘당해’는 뭐고 ‘인근지역’은 뭐예요? – 당행의 기쁨… 1주택자도 당첨되는 당해의 기적

Step 7. 추첨제는 뭐고, 가점제는 뭐죠? – 추첨제의 행운… ‘나 혼자 사는’ 그가 당첨된 이유

Step 8. 현명한 선택은 발품이 만든다! 모델하우스 임장하기

Step 9. 입주까지 돈은 얼마가 필요할까?

Step 10. 드디어 당첨! 끝까지 꼼꼼하게 고민할 것들 – 청약홈 사용법… “조사하면 다 나와!” 나의 청약 성적표 확인하기

 

3장. 특별공급의 매력 – ‘정시’가 아닌 ‘수시’로 당첨까지 한 방에 도달하는 방법

평생에 한 번만 가능한 특별한 청약 – 기관추천(국가유공자) 특별공급… 공부를 하니 보이지 않던 길이 보였다! / 기회가 더 많아진 특별공급, 쉽게 포기하면 안 되는 이유 – 신혼부부 특별공급… 둘째와 함께 기적처럼 찾아온 당첨이라는 선물

 

4장. 청약 당첨 전략 – 무엇을 보고 어떻게 접근해야 할까?

생애주기별 청약 전략 / 나는 지금 어디에서 살 것인가? / 경쟁률을 미리 예측해 보는 방법 / 프리미엄이 붙는 아파트는 정해져 있다 / 당신이 떨어질 수밖에 없는 3가지 이유

 

5장. 공공분양의 기회 – 정부가 적극적으로 밀어주는 곳을 공략하라

무주택 청년들을 위한 윤석열 정부의 시그널 / 공공분양의 꽃밭! 3기 신도시

 

6장. 최종 점검 – 모르면 평생 후회! 청약 전 반드시 확인해야 할 것들

두 번 당첨은 안 된다고요? / ‘전매제한’ 기간은 얼마나 될까? / 대출과 세금, 돌다리도 두드리며 건너자 / (책 속 부록) 서울, 경기도 분양 예정 단지 & 서울 분양권 전매 가능 단지 (서울 분양 예정 단지, 경기도 분양 예정 단지, 서울 분양권 전매 가능 단지)

 

7장. 대안 찾기 – 청약통장 없이도 새 아파트 갖는 법

틈새의 희망, ‘미계약 잔여세대’ – 미계약을 잡는 안목… 서울 2호선 역세권 새 아파트를 잡다! / ‘미분양’은 안 좋은 건가요? / 전매제한이 풀린 알짜 ‘분양권’을 매입하라 / ‘입주권’으로 100% 새 아파트에 당첨되는 법

 

<에필로그> 아직도 고민하고 있는 당신에게

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 청약에 대한 관심이 요즈음 많이 생겼는데, 덕분에 도서관에서 빌려보게 되었다. 저자님은 유튜브에서 종종 본 적이 있어서 내적인 친밀감을 가지고 읽게 되었다. 전체적으로 책은 초보자들도 이해하기 쉽게 잘 정리되어 있어서 좋았던 것 같다. 다만 제목에 청약지도라는 이름이 있어서 어느 지역에 대한 내용들이 정리된 것이 있는가 했는데, 그런 것은 아니었고, 전체적인 방향을 일러준다는 의미에서 청약지도라고 표현한 것 같았다. 요 몇 년간 청약에 대해서 나름대로 책도 읽고, 공부를 하기도 했고, 최근에 몇 차례 지원도 해보았는데, 이런 경험들과 함께 책을 읽으니 한 번 더 정리가 되는 느낌이라 만족스러웠다.

 첫 장에서는 역시 청약의 중요성에 대해서 이야기하고 있었고, 무주택자뿐 아니라 유주택자들도 청약에 대해서 공부를 할 필요가 있다는 이야기가 나왔다. 또 무턱대고 청약을 넣을 경우에는 오히려 문제가 될 수 있다고 하였고, 특히나 자금이 없는 상태에서 무작정 청약이 된다고 좋은 사례는 아니라고 설명하고 있었다. 제일 중요하게 느꼈던 부분은 B급 전략이라는 내용이었다. 무조건 남들이 원하는 최고의 집이 되면 당연히 좋겠지만, 그렇지 않고 차선책을 선택해서 확률을 높이라는 내용이 뒤에도 나왔지만, 와닿는 부분이었다.

  두번째는 청약의 이해로 10 단계에 걸쳐서 설명을 해주셨다. 국민주택과 민영주택의 차이로 시작하여 청약통장 만들기에 대한 내용이 나왔다. 현재 아내와 나는 청약통장을 각각 가지고 있는데, 나중에 혹시나 청약이 된다고 하더라도 바로 다시 새로 청약통장을 만들어야겠다는 생각을 갖게 되었다. 인정되는 납임금은 1회당 10만원이므로 10만원으로 매달 나가도록 자동이체를 하는 것이 가장 좋은 방향인 것 같았다. 납입금액도 금액이지만 횟수도 중요하므로 무조건 매달 넣는 것이 이득인 것 같다. 국민주택과 민영주택의 청약 1순위 자격에는 차이가 있었고, 특히나 투기과열지구나 조정대상지역 / 그 외 수도권 혹은 수도권 외로 구분해서 차이가 있었는데, 청약 전에 이를 잘 아는 것이 중요하겠다. Step 4에서는 분양 정보를 수시로 확인하는 것이 중요하며, 청약홈 / 닥터아파트 (향후 분양예정물량 - http://www.drapt.com/e_sale/) / 호갱노노 / 직방 에 대해서 알려주셨다. 개인적으로 닥터아파트에 대한 내용은 처음 알게 된 거 같아서 방문해보게 되었다. Step 5는 입주자 모집공고에서 챙겨봐야 할 것들을 정리해주셨는데, 9가지로 1) 규제지역인지 아닌지 / 2) 거주 우선 조건 / 3) 당첨자 선정 방식 (가점체, 추첨제 여부 및 비율) / 4) 재당첨제한 사항 / 5) 전매제한 여부 / 6) 해당지역 우선공급 및 거주기간 요건 / 7) 분양가 및 계약금 / 8) 중도금 대출 (이자 및 시행날짜) / 9) 분양 면적에 대해서 알려주셨다. 정리해보는 표에 대해서도 알려주셨는데, 이제 청약을 하기 전에 미리 정리해보아야겠다.

아파트 이름
지역
규모
1순위 자격
지역 우선
전매제한
가점 / 추첨	85 m2 이하
	85 m2 초과
분양가 (시세)	59 m2
	84 m2
일정
입주예정
특이사항

 그리고 “주택공급면적 = 주거전용면적 (모집광고에 주로 나오는!!) + 주거공용면적 (계단, 엘리베이터, 복도 등등…)”에 대한 내용과, 타워형과 판상형에 대한 부분도 나와있었다. 특히 전통적으로 판상형이 인기가 많다는 사실도 다시 한 번 복습해볼 수 있었다. Step 6는 해당지역과 인근지역에 대해서 알려주고 있었고, Step 7는 추첨제와 가점제에 대한 내용이었다. 가점의 계산은 청약홈을 통해서 미리 계산을 해볼 수 있다. 가점 계산을 잘못하게 되면 부적격으로 청약 당첨이 취소될 수도 있기 때문에 반드시 잘 알고 지원해야한다고 하였다. 이번에 청약을 넣어보니, 청약통장에 대한 부분은 자동적으로 계산이 되므로 부양가족과 무주택기간에 대해서 잘 알아야 하는 것 같다. 무주택 계산에 대한 부분도 지원할 적에 도와주는 시스템이 구축되어 있었는데, 그래도 사전에 미리 알고 있는 것이 중요한 것 같았다. 다음으로 Step 8은 모델하우스 임장에 대한 부분이었고, 분양단지 현장은 모델하우스 오픈되기 전부터 미리 가보는 것이 좋다는 내용이 나왔다. 또 근처 부동산을 들러 사전에 미리 정보를 입수하고, 분양가에 대한 현지 반응을 체크하는 것도 좋다는 내용이 나왔다. 모델하우스에 가서는 분양 카탈로그를 간단히 체크하고, 여기에 내용들을 정리하면 나중에 찾아보기 용이하다는 팁을 주셨다. 이후 모형도 보는 부분도 간과하기 쉬운데, 모형도를 통해서 일조권이나 조망권에 대해서 미리 상상해볼 수 있다는 내용을 알려주었다. 최근에 모델하우스를 들렸을 때에도 사실 모형도는 “우와! 이쁘다!!”이러고 그냥 쓱 지나치고 말았는데, 미리 이 책을 읽어보고 갔으면 도움이 되었을 텐데 하는 아쉬움이 생각났다. 이런 일조권 외에도 남향인지 아닌지, 동 간격, 단지 조망, 저층에 대한 정보 (필로티, 전용정원이나 테라스 등등), 단지 내 조경, 주차장, 주 출입구, 아파트 커뮤니티 시설, 경사도, 학교 위치, 주변 도로 등등에 대한 확인을 할 필요가 있다고 하였다. 유닛의 경우에는 아무래도 실제보다 작은 가구를 가져다 놓고, 예쁘게 인테리어 하는 등 시각적은 착각을 불러일으킬 수 있기에 주의가 필요하다는 내용이 나왔다. 마지막으로 상담의 경우에는 자격, 규제, 대출 등 궁금한 것을 모두 물어보라고 하였다. RR (로열층, 동)의 경우에는 경관이나 조망이 좋은 곳, 지하철과 가까운 동, 남향 > 남동,남서향 > 동,서향 > 북향, 초등학교 인접 동, 상가 인접 동, 커뮤니티 시설 인접 동 등이라고 하였다. 어떤 방송에서 들었는데, 우리나라 경관의 경우에는 산이 아니고, 강과 공원이 중요한 것이라고 하였는데, 참고해야겠다. Step 9의 경우에는 자금 조달에 대한 부분이었고, 반드시 공부가 필요한 부분인 것 같다. 마지막 스텝에서는 입주 전 사전 점검을 할 적에 꼼꼼한 점검을 필요로 한다고 하였다. 특히나 사전 준비물을 사진으로 볼 수 있었는데, 신기했다. 줄자, 포스트잇, 바가지, 돗자리, 마스크, 간이의자, 화장지와 물티슈, 요깃거리, 수평계를 챙겨가라고 하였다.

 세번째 장은 일명 특공에 대한 부분이었고, 자세히 공부해보고 빈틈을 노려봄 직하다고 하였다. 특히 특공을 수시로 비유하고 있었는데, 적절한 비유라는 생각이 들었다. 아쉽게도 이번에 청약을 준비하면서 나의 경우에는 해당사항이 별로 없었기에… 얼른 읽고 넘어갔다. 특공은 일생의 한 번 뿐인 기회이므로 신중히 고민하고 공부해서 접근하는 게 좋을 것 같다는 생각이 들었다.

 네번째 장은 청약 담청 전략에 대한 부분이었고, 주거지를 어디로 정할지 고민 중이라면, 지금의 생활권도 좋지만 향후 분양예정물량이 많은 지역을 눈 여겨 보라는 말을 하고 있었다. 당해나 인근지역 기준도 중요하니 이에 대한 고민도 반드시 필요한 것 같다. 청약 경쟁률을 미리 예측해보는 방법에 대해서도 알려주었고, 일반공급 전에는 특공의 경쟁률을, 그 전에는 기관추천 특공 전형을 통해 경쟁률을 예측해볼 수 있다고 하였다. 특히 장애인 특공은 결과를 홈페이지에 공개하므로 ‘서울 장애인 특별공급’을 포털에 입력하여 확인해보면 미리 다른 경쟁률들을 비례해 짐작해볼 수 있다고 하였다. 이번에 모델하우스를 방문해서 상담을 할 적에도 특공 청약 경쟁률을 보여주시면서 어떤 면적을 지원하시는 것이 경쟁률이 적을 것 같다고 알려주셨는데, 큰 도움이 되었던 것 같다. 한편, 뼈를 때리는 이야기도 해주었는데, 청약에 떨어지는 이유로 사람들이 너무 지나친 꿈을 갖는다는 내용과 남들이 좋다고 하는 것을 따라서 선택한다는 내용을 말하고 있었다.

 다섯 번째 장은 정부에서 밀어주는 공공분양에 대한 내용이 나오고 있었다. 나도 긍정적으로 생각하고 있었었는데, 최근에 LH 문제 등을 고려해보면… 회의가 드는 것도 사실인 거 같다.

 여섯 번째 장은 청약 전 반드시 확인해야 할 것들에 대한 내용이었다. 재당첨제한에 대한 내용이 먼저 나왔는데, 반드시 확인해야 할 것 같다. 특히나 조합원 분양 신청에 대해서 주의를 해야겠다. 그 밖에 전매제한에 대한 부분, 대출과 세금에 대한 부분을 미리 확인해 보아야겠다. 특히나 LTV, DTI, DSR의 경우에 미리 확인해보고 자금 계획을 준비하는 것이 중요하다는 생각을 다시 해보았다.

 마지막 장은 청약 통장 없이도 새 아파트를 갖는 방법에 대한 내용이었고, 일명 ‘줍줍’이 가장 먼저 나왔다. 하지만 확실히 인기 많은 곳의 줍줍은 경쟁률도 어마무시한 것 같다. 그 외에 미분양, 미계약 분에 대해서도 확실히 관심을 갖는 것이 중요하다는 생각이 들었다. 마지막으로 분양권과 입주권에 대한 짧은 내용과 함께 책을 마무리하고 있었다.

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 청약에 대해서 기본적인 내용을 쭉 훑어볼 수 있어서 큰 도움이 되는 시간이었다. 다음에 청약을 할 적에도 이 독후감을 쭉 읽어보고 진행해야겠다.