리츠투자로 월세소득 만들기 (저자: 이은성)

프롤로그. ‘리츠 주라로 연간 2400만원의 배당금을 받다!’

 

제 1부. 리츠 기초

1.     리츠란?

2.     금리환경의 변화

3.     상장리츠 위험하지 않나요?

4.     까다로운 심사기준

5.     상장리츠 투자에 대한 다양한 세제 혜택들

6.     배당금 전액 재투자의 경제적 효과

7.     복리효과 극대화

8.     부동산 직접 투자와 리츠 투자의 차이와 장단점 비교

 

제 2부. 리츠 실전

1.     상장리츠 어디서 사나요?

2.     상장리츠 옥석 가리기

3.     상장리츠도 매수 타이밍이 있나요?

4.     더 커질 한국 리츠 시장

5.     리츠 정보 제공 사이트

6.     리츠 정보 제공 텔레그램

7.     상업용 부동산 정보 제공 사이트

8.     리츠 투자자를 위한 추천 책 (best 14)

 

에필로그. ‘상장리츠 8만주면 당신이 받게 될 배당금은?’

 

부록

1.     상장리츠 실전 투자 검토 사례

2.     상장리츠 ETF 소개

3.     3가지 절세계좌와 납입한도 및 주요혜택

4.     적립식 투자로 상장리츠 1만주 만들기

5.     적립식 투자로 상장리츠 8만주 만들기

 

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리츠 (REITs, real estate investment trusts)에 대해서 처음 좀 알아보기 시작했던 건 같이 일하던 동료 선생님이 알려준 후였던 거 같다. 그 동안 사실 공부라고 하기도 뭐한 것은 인터넷 서칭을 통해서만 주로 했고, 해외에만 관심이 있기도 해서 국내 리츠에 대해서는 거의 모르는 상태였다. 도서관에서 우연하게 이 책을 발견했는데, 공부하기에 좋은 기회라는 생각이 들었고, 심지어 책도 두껍지 않고 엑기스만 뽑아 만들어 놓은 거 같았다.

1부는 기본적인 내용들이 나왔고, 마지막에 직접적인 부동산 투자에 비해서 소액으로도 투자가 가능하고, 상대적으로 신경 쓸 일들 (임차 관련된 사항들, 유지 보수 등등…)이 훨씬 적고, 환급성이 좋다 등을 언급한 내용들이 인상깊었다. 특히나 이런 리츠의 배당금까지 다시 투자를 하게 되면 복리효과를 톡톡히 누릴 수 있고, 잘 모르고 있었는데, 연금계좌에서도 살 수 있다고 하니 절세효과까지 매우 좋다고 느껴졌다.

한국리츠협회 홈페이지 - 리츠 투자 탭에서 상장리츠시장현황을 볼 수 있었다.

2부는 실전편으로 책에서 가장 관심있게 보았던 부분이었다. 증권사 앱에서 주식처럼 거래가 가능한 점이 실물 부동산 투자에 비해서 발품을 덜 팔아도 되기에 또 다른 장점인 거 같다. 저자분은 상위 10개의 종목 (책 기준으로 SK 리츠, 롯데리츠, 제이알글로벌리츠, ESR 겐달스퀘어리츠, 신한알파리츠, 코람코에너지리츠, KB스타리츠, 삼성FN리츠, 한화리츠, 이리츠코크랩 – 이중 제이알과, KB의 경우에는 해외, 그 외에는 국내)을 한 주씩 사서 전자공시시스템(DART)에서 주주총회소집공고 통지서, 사업보고서 등을 따로 살펴보지 않고 우편으로 받아두고 볼 수 있도록 세팅하는 것이 좋다고 알려주셨다. 사업보고서에서는 재무제표를 살펴보고, 배당이 잘 될지 등을 보는 것이 중요하다고 하였다. 투자자산 현황은 한국리츠협회 홈페이지 (> 상장리츠시장현황)에서 살펴볼 수 있다고 하였고, 배당도 여기서 볼 수 있다고 하였다. 배당금 그래프는 인베스팅닷컴에서 볼 수 있어서 한 눈에 살펴보기 용이하다고 하였다. IR 자료를 통해서 배당금이 오를지, 배당을 잘 유지하고 있는지 등을 살펴보는 눈을 기르는 것도 중요하겠다. 이어서 좋은 리츠를 고르는 8가지 기준을 설명해주고 있었는데, 이 부분이 굉장히 유용하다고 생각했다.

1.     (금리상승기) 대출만기일이 1-2년 이상 남았는가? (반대로 금리하락기에는 대출만기가 다가오면 싼걸로 갈아타니깐 오히려 호재가 될 수 있음!)

2.     (보통시기) 리파이낸싱 시 기존 대출금리 수준을 유지할 수 있는가?

3.     글로벌 대기업이 입주한 지역(빌딩)인가? 공시지가가 꾸준히 상승한 지역인가?

4.     최초 매입가 대비 시세가 상승했는가?

5.     최초 매입가 산정 시 적용한 캡레이트는 시장 갭레이트보다 높은가?

6.     우량한 임차인인가? 퇴거 가능성은 없는가? (임차인 신용도가 B+이상 + 임대차 계약기간은 2년 이상!)

7.     현재 임대료는 시장 임대료보다 낮은가? (낮으면 상승가능성이 있는것이기 때문)

8.     현재 공실률이 시장 공실률보다 높은가? = 높으면 추가 임대 가능성이 있음

위의 8가지 기준을 모두 만족하면 배당금 상승기대로 매우 좋은 리츠이며, No가 하나도 없는 경우라면 그래도 배당금 유지기대가 되어 투자 가능 기업이라고 하였다. No 가 1개라도 해당하면 투자유의 리츠로 생각하면 된다고 했다. 나머지는 그럭저럭 이해가 갔지만, 사실 8번은 다시 읽어봐도 내가 잘 이해를 못하는 건가 싶은데, 공실률이 높으면 아무래도 걱정할만한 부분이 아닌가 싶었는데, 뭔가 시장 공실률과 비교해서 낮으면 시장 공실률에 따라갈 정도는 임대가 될 거라 기대하며 그런 걸까 싶었다. 만약 단순히 현재 공실률이 높은 거라면 안 좋겠지만 말이다. 이어서 저평가된 리츠를 찾는 3가지 지표에 대한 설명을 해주셨다.

1. 배당가능이익 평가법 = 시가총액 / 현재 또는 1년 후 리츠 예상 FFO (Funds from operation, 배당가능이익 = 당기순이익+감가상각비-자산매각차익+자산매각차손)

2. 순자산가치 평가법 = 시가총액 / 현재 또는 1년 후 리츠 예상 NAV (Net asset values, 순자산가치 = 부동산 감정평가액 – 부채)

3. 금리 차 평가 법 = 리츠 시가배당률 - 10년물 국채수익률

 1번과 2번은 주식에서 PER, PBR과 유사한 지표로 생각하면 되고, 과거 평균에 비해 현재 값이 낮을 경우에 저평가 된 것이고, 3번은 현재 금리차가 과거평균에 비해서 높을 경우에 저평가 된 것이라고 하였다.

 이어서 공부에 될 만한 여러 홈페이지, 텔레그램에 대한 내용이 나왔고, 시중 서적들 소개가 있었는데, 몇 권은 이미 읽어본 책들이었고, 리츠와 관련된 서적들로 리츠투자 무작정 따라하기, 부동산 주식 리츠 투자, 리츠의 비밀, 세상 편한 부동산 투자 리츠와 유튜브 열심히 보고 있었는데, 잠든 사이 월급 버는 미국 배당주 투자 이 정도를 더 읽어보고 싶었다.

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 책이 두껍지 않은 만큼 설명이 아주 쉽게 쓰여진 편은 아니라고 생각했고, 오히려 예전에 공인중개사 공부할 적에 교과서를 따로 정리해서 나만 알아볼 수 있도록 요약한 요약본이랑 비슷한 느낌이었다. 그래도 어느 정도 막힘없이 읽어갈 수 있었다는 점에서 그동안 투자에 대해서 아주 손 놓고 있지는 않았나 보다 하는 왠지 모를 뿌듯함을 느낄 수 있었고, 앞으로도 더 관심을 가지고 나와 가족들이 행복하게 살 수 있는 방안을 고민해보아야겠다.