부동산 소액투자의 정석 (저자: 김원철)

들어가는 말

 

1장.        대한민국 부동산의 맬

1.     인구 감소와 부동산 투자

2.     필연적 위기 속 생존법

3.     위기가 와도 성공하는 사람들

2장.        뉴 전세 레버리지 전략

1.     전세 레버리지 전략의 유효성

2.     뉴 전세 레버리지 전략이란

3.     투자자들이 가장 많이 하는 질문들

3장.        소액으로 아파트 투자하기

1.     비 로열 아파트

2.     미분양 아파트

3.     입주 급매 아파트

4장.        소액으로 빌라 투자하기

1.     신축 빌라

2.     뜨는 지역의 낡은 빌라

3.     대지지분이 넓은 빌라

5장.        소액 투자처를 보는 눈

1.     택지개발지구의 오피스텔

2.     지방이라면 학군이 핵심

 

나오는 말

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 저자의 다른 책 “코로나 이후, 대한민국 부동산”을 읽고 나서 다른 책인 “부동산 소액투자의 정석”을 읽어보아야겠다고 생각을 했었고, 마침내 다 읽을 수 있었다. 전에 읽었던 책에서도 그렇지만, 책의 소제목들이 내용을 잘 요약해주고 있어서, 소제목만 읽어도 어느정도 도움이 되는 것 같다.

 돈을 버는 것도 중요하지만, 쓰는 것도 중요하고, 어디에 중요성을 두는지, 나의 가치관은 어디에 중점이 있는지 등이 중요하다는 생각을 다시금 해볼 수 있었다. 책에서 가장 인상 깊었던 부분은 맨 마지막 부분이었다. 5장의 “김 사부의 특별 레슨” 부분에서 나오는 부분이었는데, 손자병법에 나오는 “이기는 것은 적에게 달려 있고, 지지 않는 것은 나에게 달려 있다.”와 유사하게 “돈을 버는 것은 시장에 달려 있고, 돈을 잃지 않는 것은 나에게 달려있다.”라고 얘기하고 있다. 근 1년동안 보았던 여러 재테크 책들을 떠올려보면 역시나 잃지 않는 것의 중요성을 많이 얘기했던 거 같다. 최근 봤었던 youtube 등에서도 ‘상승장에서 돈을 따는 것은 누구나 할 수 있지만, 하락장에서 돈을 잃지 않는 것이 진정한 고수이다’라는 이야기도 있었고, 무리한 투자나 욕심은 결코 도움이 되지 않는 다는 점을 꼭 기억하고 있는 것이 중요하다는 생각을 했다. 그럼에도 불구하고 당연히 좋은 기회가 왔을 때에는 잡을 수 있도록 준비하고, 공부를 하는 것은 중요할 것이다. 특히나 최근에 부동산 정책이 하루가 다르게 변화하는 것 같고, 이에 따라 사람들의 심리도 달라지고 있는 와중에 어느정도 기초지식이 있는 것은 중요한 것 같다. 그런 의미에서 부동산 공인중개사 공부를 했던 것은 큰 도움이 될 거 같다는 생각이 든다.

 1장은 역시 서론부분으로 ‘희소성’에 대한 투자를 설명하고 있었다. 부동산의 내재적인 가치를 잘 파악하는 것이 중요하고, 신이 아닌 이상 누구도 미래를 완전히 예측할 수는 없어도, 어느 정도의 미래에 대한 생각을 가지고 투자를 해야한다고 했다. 그리고 항상 준비하고 있고 위기를 대처할 수 있도록 해야한다고도 했다. 특별 레슨에서는 부동산 사례에 대한 공부의 중요성과 임장의 중요성에 대해서 언급해주셨다.

 2장부터는 본격적인 소액 투자 기법에 대한 설명이 되어있었다. 레버리지 전략에 대한 설명으로 대출 등의 레버리지, 지렛대를 이용하여 자기자본만을 투자한 것 이상의 효과를 내는 방법을 설명해주고 있었다. 뉴 레버리지의 핵심은 가장 첫 부분에 나왔는데, 정부의 규제가 심해지고 투자자들이 갭투자에 열광을 하는 시기에는 ‘매도’ 전략으로 가야한다는 것이었다.

 3장에서는 소액으로 아파트 투자 전략에 대한 내용이었다. 모두가 알고 있다시피 당연히 대단지의 역세권, 초세권 아파트가 최고 좋지만, 소액으로 구매할 수 없기에 상대적으로 가격이 저렴하지만 가치 있는 아파트를 찾아야한다는 내용이었다. 처음으로는 나홀로 아파트! 일전에 집을 구하러 다닐 때에 몇 개의 나홀로 아파트를 본 적이 있었기에 조금 더 집중해서 보았던 거 같다. 나홀로 아파트는 아무래도 거래 빈도가 적기 때문에 사고 파는 시기를 잘 선택하는 것이 중요하다고 한다. 매수의 타이밍이 특히 중요하고, 주변의 대단지 아파트들의 가격이 충!분!히! 올랐을 때, 반면에 나홀로 아파트의 매매가격은 변화가 없지만, 전세가격은 오르고 있는 상태일 때 구매하는 것이 좋다고 하였다. ‘왜 이 아파트만 오르지 않지?’하는 생각으로 망설이는 것은 좋지 않다고 하였다. 그렇다고 아무 나홀로 아파트면 안되고, 입지가 매우 중요하다고 하였다. 주변의 대규모 단지가 있어 이런 기반시설들을 이용할 수 있거나, 학군 등이 좋은 지역을 잘 선별해야겠다. 비 로열 대단지 역시 비슷한 관점에서 매수를 해야하고, 매도의 경우에는 가격이 충분히 올랐다는 판단이 서면, 반드시 매도해야 한다고 하였다. 일반적으로 가격이 오르기 시작한 후 최대 3년 (적당하게 2년) 정도의 기간 안에 파는 것이 좋다고 한다. 끝으로 비 로열동, 비 로열층에 대한 내용이 나왔는데, 역시나 아무거나 고르는 것이 아니라, 비교적 괜찮으면서 가격이 저렴한 것을 골라야 한다고 했다. 다음으로는 미분양 아파트에 대한 내용이 나왔다. 미분양이라는 것은 당연히 그럴만하기 때문에 분양되지 않고 있는 물량이고, 따라서 그 중에서 옥석을 가려낼 필요가 있다고 했다. 큰 흠이 없는데도 미분양이 된 경우로 두 가지, 첫번째로 비싼 분양가로 인한 경우와 두번째로 물량 과다 공급으로 인한 미분양을 이야기하고 있었다. 두 번째 경우에는 좀 더 생각해야 할 부분들이 많다고 했다. 비싼 분양가로 인한 경우에는 처음 분양가가 더 이상 비싸게 느껴지지 않는 시점 (전혀가 아니라 거의!) 을 잘 노려서 매수를 해야한다고 하였다. 이 시점이 다가오면 로열층은 많이 나가기 시작하는데, 너무 고민말고 과감하게 좋은 것을 투자해야한다고 하였다. 두 번째의 경우에는 입주 물량이 거진 소진된 시점이 중요하고, 주변에 분양 물량도 중요한데 주변의 분양 가격이 저렴한 경우에는 위기일 수 있고, 주변의 분양 가격이 비싸서 상대적으로 현재 고려 중인 미분양 아파트가 저렴하게 느껴지는 경우가 매수 시점이라고 하였다. 이 중에서도 입주물량이 특히나 중요하다고 하였다. 무엇을 투자하든지 위치 등은 항상 중요하다. 마지막으로 설명해주신 부분은 입주 급매 물건들! 제철 음식과 같이 특정한 시점에 여러 이유로 다양하게 발생할 수 있는데, 아무 물건이나 잡는 것이 아니라, 특별한 하자가 없으면서 가격도 생각했을 때 적당한 물건이어야 한다. 이 책은 아무래도 소액으로 투자하기로 레버리지의 이야기가 나오기 때문에, 전세가격 등도 항상 고려해보아야 한다고 하였다.

 4장에서는 소액으로 빌라 투자하기였다. 빌라의 경우에는 아파트보다 상대적으로 가치가 낮게 평가되고 (같은 가격이라면 당연히 아파트를 선택하게 되니… 대신 상대적으로 가격은 저렴한 것), 감가상각이 크게 고려되는 물건이다. 따라서 아파트와는 좀 다른 방향으로 생각을 할 필요가 있다고 하였다. 먼저, 투자 가치가 있는 신축 빌라의 경우에는 일단 전세가율이 상당히 높은 빌라, 초역세권 빌라, 핵심지역의 빌라, 최대한 저렴하게 구매한 빌라 (당연히 무조건 저렴한 것이 아니라, 가치에 비해서 저평가되어 저렴하게 보이는!), 시야가 막히지 않은 빌라, 기능상 문제가 없는 빌라, 옆에 일조량을 가릴 수 있는 건물이 새로 들어서지 않을 만한 빌라 (예를 들면, 빌라 자체가 고지대에 있어서 주변에 건물이 올라와도 큰 타격이 없다던지, 상권 근처로 상가를 두는 것이 유리하다던지 하면 상대적으로 안전한 곳이다), 가까이에 혐오시설이 없는 빌라, 단지형 빌라 등을 고려해보는 것이 좋다고 하였다. 당연히 모든 조건을 만족하기에는 어렵기 때문에, 가치의 우선순위를 두고 평가하는 것이 좋을 거 같다. 다음으로 신축 외에 뜨는 지역의 낡은 빌라에 대한 투자를 설명해주셨는데, 이전 양재동 빌라에 대한 내용과 함께, 최근에는 한강변 주변을 찾아보는 것을 이야기해주셨다. 마지막 부분은 넓은 대지지분을 가지고 있는 빌라에 대한 내용이었는데, 다양한 이유로 발생할 수 있고, 4-5년 내에 이러한 이유가 소실될 수 있는 경우에 투자의 대상일 수 있다고 하였다. 그리고 어느정도 끈기와 노력이 필요한 것 같다. 또한 골목 상권이 뜨는 지역이거나, 대규모 개발지역 주변의 빌라도 눈여겨 보면 좋을 것 같다.

 5장의 경우에는 택지개발지역의 오피스텔과 지방이라면 학군!에 대한 내용이었다. 택지개발지역의 경우에는 용도가 다 지정이 되어 있기 때문에, 상대적으로 인프라는 잘 갖추어지고, 주변으로 다른 오피스텔이 들어설 가능성도 낮기 때문에, 고려의 대상이 될 수 있다고 하였다. 다만, 분양은 최대한 피하는 것이 좋고, 복층은 별로라고 하였고 (복층이 별로인 건 이전 병원 근처 복층 오피스텔을 보고 느꼈던 거 같다!), 반면에 입주 시의 마이너스 물건, 아파텔, 좋은 평면도의 물건 등은 고려해보는 것이 좋다고 하였다. 오피스텔의 경우 전, 월세 변환이 상대적으로 자유롭기에 시장의 흐름이 맞추어 잘 조절해주는 것이 중요하고, 건축된지 10년차면 노화로 인해 경쟁력이 상실될 가능성이 높기 때문에, 매도를 하는 것이 좋다고 하였다. 마지막으로 지방이라면 학군이 핵심이라고 하였는데, 정말 맞는 말인 거 같다. 또 핵심지역에서 한 3순위 지역까지 고려해볼만하다는 이야기도 있었다.