<서문> 2022년, 격변의 부동산 시장을 준비하라
Part 1. 부동산 메가트렌드
1. 플랫폼도시: 인스타그램이 도시를 뒤바꾼다
- 우리가 사는 여기, 플랫폼 도시 / 플랫폼이란 무엇인가? / 플랫폼, 도시를 바꾸다
2. 오프라인 리테일의 붕괴: 더는 쇼핑몰에 갈 이유가 없다
- 줄줄이 무너지는 백화점들 / 상업용 부동산의 파괴자 / 무너지는 리테일의 후폭풍
3. 물류부동산: 배송이 생면인 뉴레일의 시대
- 쇼핑의 진화, 부동산을 뒤흔들다 / 아마존은 왜 물류부동산에 주목할까? / 물류 창고, 다시 도시로 돌아오다 / 빠르게 더 빠르게, 즉시 배송의 시대 / 쿠팡의 물류 전략 / 물류부동산의 미래는 어떤 모습일까?
- “물류부동산의 부상, 리츠에 주목하라!”
4. MZ세대: 트렌드 세터, 부동산을 접수하다
- 세대 자체가 플랫폼인 MZ세대 / 가성비, 플렉스 그리고 파타고니아 / 상품이 아닌 경험을 구매한다 / 차별적인 경험 공간만이 살아남는다 / 트렌드를 공유하는 베이비부모와 밀레니얼 세대
5. 역디지털화: 오프라인 공간으로 내려오는 플랫폼
- 오프라인 부동산은 죽지 않았다 / 카르페디엠! 오프라인 매장의 새 역할 / 아마존, 역디지털화의 선두주자 / 캐릭터가 살아 있는 도시 / 무신사와 스타일난다, 오프라인의 새로운 가능성
- “플랫폼이 이끄는 부동산의 미래”
6. 메타버스: 가상세계와 부동산의 만남
- 메타버스란 무엇인가? / 메타버스와 결합되는 부동산의 미래
- “메타버스 시장에 잠재된 기회를 잡아라!”
Part 2. 부동산 빅이슈 TOP 10
1. 부동산 뉴노멀: 당신이 알던 아파트 가격은 잊어라!
- 아파트 시장의 사이클을 읽어라!
- 아파트 가격, 왜 오른 만큼 안 떨어질까?
- ‘부동산 뉴노멀’이란? / 15억 원 아파트가 비싸다고? 천만에
2. 임대차 3법: 전월세 폭등의 방아쇠
- 2차 전세 대폭등, 패닉에 빠진 서민들 / 전세냐 매매냐, 선택의 기로에 서다
3. 고가 주택의 재정의: 시장의 선행지표 ‘강남’
- 강남이 제일 빠르다 / 30억 아파트, 강남에서는 더 이상 고가 주택이 아니다
4. 서민 주택의 소멸: 6억 원 이하 아파트의 종말
- 서민 주택이 사라지고 있다 / 노도성 지역의 가격 급상승
- 나의 적정 주거 가격은 얼마일까?
- 폭등하는 다세대, 연립주택
- 서울시 아파트 거래량 Top 10
5. 경기도 아파트의 신고가 행진: 서울 아파트 상승의 후폭풍
- 경기도로 밀려나는 사람들 / 경기도 신도시의 3가지 가격 트렌드 / 강남의 대체재, 분당은 다르다.
6. 지방 부동산의 미래: 줄어드는 인구와 늘어나는 공급
- 따로 노는 서울과 지방 부동산 / 수요 없는 공급, 지방 도시의 시한폭탄
7. 신축 vs 구축 아파트: 새 집에 대한 뜨거운 열망
- 신축의 인기는 고공행진 중 / 구축이라도 좋으니 강남에 살고 싶다 / 신축 프리미엄이 치솟는 이유
- 2019년과 2020년 과연, 서울시 아파트 공급 부족했나? à No!!
8. 한강 밴드의 무서운 잠재력: 럭셔리의 중심지는 어디로 이동할까?
- 초고가 아파트는 어디에 있을까? / 한강변과 대치동, 럭셔리 아파트의 두 축
9. 2022 대선과 지방선거: 어떤 부동산 정책으로 유권자를 유혹할 것인가?
- 재건축 vs 재개발 / 재건축, 잘못하면 아파트 시장을 자극한다 / 재개발, 모든 정파의 표를 부르는 공약
10. 꼬마빌딩의 품귀 현상: 영끌 건물주의 운명은?
- 집은 못 사도 빌딩은 살 수 있다 / 꼬마빌딩 열풍을 부추기는 정부 / 근생으로 바뀌는 단독, 다가구 주택, 또 다른 정책의 실패 / 꼬마빌딩 수익률은 얼마나 될까? / 강남 꼬마빌딩, 양날의 칼이 되다
Part 3. 2022 부동산 가격 대예측
1. 부동산 흐름을 읽는 눈: 불확실한 시장을 예측하는 법
- 미래 부동산 가격 예측, 불가능하지 않다 / 부동산 가격 예측의 변수들
2. 매매수요지수: 부동산 시장의 위험을 진단하라
- 현재 시장의 정상 여부를 판단하는 법 / 2020-2021년 시장 상황이 보내오는 위험신호
3. 투자수익률: 서울시 지역별 아파트 수익률 분석
- 결국 투자수익률이다 / 투자수익률이 일으키는 착각 / 강남 3구 vs 노도성 아파트 투자수익률 / 노도성 아파트 시장의 이상 징후
4. 인플레이션: 부동산 가격을 끌어올리는 증폭제
- 철근이 불러온 집값 상승의 도미노 / 인플레이션이 오면 강남 아파트는 웃는다
5. 이자율: 부동산 가격과 직결되는 금리
- 금리 따라 출렁이는 부동산 가격 / 강남불패? 강남 부동산이 지닌 높은 위험성 / 금리 변동과 부동산 가격 조정의 타이밍 / 초저금리 시대의 부동산 투자
6. 2022년 서울시 아파트 대전망: 금리 인상 시나리오로 바라본 부동산 가격 예측
- 금리 조정에 따른 아파트 가격 시물레이션 (1.0%, 1.5%, 2.0%) / 팔지 않고 버티는 사람들 / 미래 아파트 가격의 관건
<특별부록> 포스트 코로나 핫 플레이스 Top 5
- 빅데이터로 알아보는 미래의 핫 플레이스
1. 성수동 클러스트의 확장
2. 을지-충무 클러스트의 탄생
- “경험을 선사하는 공유공간의 매력”
3. 용산공원부터 효창공원까지
4. 영등포의 재발견
5. 신분당선을 따라 업그레이드되는 강남
- MZ 세대의 동선 분석
<참고문헌>
최근 경제 상황이 전세계적으로 안좋기도 하고… 금리는 계속 오르는 상황이고… 과연 부동산은 어떻게 될까… 가격 조정이 올 거 같기는 한데… 이런 저런 생각을 하다가 부동산에 대해서 계속 지속적으로 관심을 갖고 있어야겠다는 생각이 들었다. 서점에서 이 책을 발견하고 읽어보았다. 2022년 올해의 부동산을 미리 예측해본 책이기에 당연히 현재 상황과 비교를 하며 읽게 되었다. 초판 발행이 작년, 2021년 11월 10일이기에 전쟁이나 다른 이슈들에 대한 반영이 없이 나온 책인데도 비교적 공감가는 부분이 많았고, 참 저자분이 대단하다는 생각을 하게 되었다. 전문가가 괜히 전문가가 아니구나 하는 생각이 다시 들었다.
첫 번째 파트에서는 부동산의 메가 트렌드에 대한 내용이었고, 6개의 파트 중에서 특히나 플랫폼과 MZ세대가 약간 키워드가 아닐까 싶다. 인스타그램과 같은 SNS로 인해 여러 장소들이 직접 가보지 않아도 많이 알려지게 되었고, 특히나 새로운 경험을 중요하게 여기는 MZ 세대와 만나게 되면서 이런 신선한 경험을 줄 수 있는 공간이 떠오르게 되는 것 같다. 그러는 한편으로는 또 변화가 너무 빠르기 때문에 순식간에 유행이 바뀌고 트렌드를 따라가지 못하면 한 때는 핫플레이스였지만 금방 시들어버릴 수 있다는 생각이 들었다. 다음으로 코로나 시대가 장기화되면서 이와 함께 배송의 중요성이 매우 급부상하면서 도시의 변화에 영향을 주게 되었다는 이야기가 나왔다. 아마존의 항공 물류선 배송에 대한 이야기는 정말 신선한 충격이었다. 여러 기업에서 특급 배송에 대한 서비스를 시행하고 있고, 지금은 서울 특히나 강남권 등에서 시행하고 있는 서비스들도 점차 전국적으로 확대될 거 같다. 중간에 인터뷰에서는 배상휘 (켄달스퀘어리츠운용 대표) 대표님과 REITs에 대한 인터뷰 파트가 나왔는데, 그동안 이야기만 듣고 리츠에 대해서는 투자하지 않고 있었는데, 관심을 갖게 되었다. 아무래도 소액투자가 가능하면서, 안정적 배당 (주변에서 많이들 강조하는 부분), 부동산을 직접 사고 팔 때는 느끼기 어려운 높은 유동성 등이 매력적인 투자방법인 거 같다. 우리나라에는 14개의 리츠가 상장되어 있다고 하는데, 정보에 대해서는 좀 더 알아보아야 할 거 같다. 리츠를 크게 업무용, 판매용, 산업용으로 나누어 보았을 때, 인터뷰에서는 산업용, 특히나 책에서 강조되고 있는 물류시설, 데이터센터 등과 연관이 있어서 이부분에 투자 고려를 추천하고 있었다. 한편, 이 파트에서는 아파트 등의 주거와 관련된 내용들보다는 전반적인 트렌드에 대한 내용이 주를 이루고 있었다. 하지만, 주택을 구매하더라도 이런 트렌드와 연관되어 있는 지역의 거주지를 고려하는 것이 좋을 것이라고 생각이 들었다.
두 번째 파트에서는 부동산의 이슈에 대한 내용들이었고, 올해의 대통령선거, 지방선거 이전에 쓴 책이기 때문에 과거부터 지난 정부에 대한 내용을 기본으로 쓰여져 있었다. 부동산은 상승-하락 사이클이 있는 자산이며, 우리나라에서는 장기적으로 우상향 추세선 안에서의 상승과 하락이 반복되고 있다. 상승장이 하락장보다 일반적으로 긴데, 하락세로 돌아서면 과거 경험상 3-4년의 장기 침체를 각오해야한다고 한다. 아무래도 우리나라는 미국 등에 비해서 LTV 비중이 낮은 만큼 본인의 자본이 부동산에 많이 투자되는 만큼, 가격이 떨어져도 쉽게 팔거나 정리하기가 어렵다는 점을 이야기해주셨는데, 그래서 오른 만큼 절대 잘 안 떨어지는 것이라고 하였다. 이 책에서 가장 인상깊은 부분은 이 부분이었던 거 같다. 한편, 지난 정부의 부동산 정책에 대한 문제점들에 대해서도 이야기하고 있었고, 아무리 취지가 좋더라도 시기 등이 좋지 않았다 등의 내용들도 있었다. 특히나 많은 사람들이 문제라고 생각하는 임대차 3법으로 서민들이 안 그래도 힘든데 더 어려워진 내용에 대해서 꽤 많은 부분이 배정되어 있었다. 필연적으로 서울, 수도권 등의 가격이 상승할 수밖에 없었던 거 같다. 고가 아파트의 정의도 정말 바뀌어야 할 거 같고, 진짜 재작년에도 살펴보았었지만, 6억 이하의 서울 집은 씨가 말랐다고 볼 수 있겠다 ㅠㅠ 그러면서 점차 주변 서울에 인접한 경기도권, 수도권의 집값도 여지없이 상승하게 되고, 물론 가격 상승폭은 서울에는 미치지 못한다고 하지만… 그래도 많이 오르는 거 같다. 한편, 강남은 전체시장과 약 1년의 시차를 보이며, 먼저 움직이는데, 이를 시장 흐름의 전조 지표로 생각할 수 있다는 팁도 알려주셨다. 서울의 럭셔리한 곳으로는 한강변을 따라 존재하며, 점차 좌우로 밴드가 확장될 수 있다는 이야기도 나왔고, 많이들 알다시피 강남 오피스 타운과 학원가 주변이 럭셔리 타운화되고 있다고 했다. 돈이… 있다면 강남으로 바로 입성하고 싶지만 안되면 최대한 럭셔리에 인접한 곳으로 들어가야 점차 확장되는 밴드 내로 들어갈 가능성이 있다는 생각이 들었고… 현재 자산으로는 이런 곳도 어림도 없다는 것을 다시 확인했지만 앞으로 힘을 내야겠다는 다짐을 했다. 수도권과는 달리 지방의 부동산은 인구하락과 공급증가가 맞물리면서 하락과 정체를 각오해야 할 거 같다.
세 번째 파트가 아무래도 많이들 관심 있게 읽었을 거 같은 부분이다. 부동산 가격 예측의 중요 변수로 ‘인플레이션’, ‘이자율’, ‘경제성장률’을 언급해주셨고… 2022년 6월 현재 기준으로 인플레이션은 심각하고, 이자율은 계속 올리는 상황이고… 경제성장률은….ㅠㅠ 인지라 부동산이 어떻게 될지 잘 모르겠다. 인플레이션에서는 현금 가치의 하락으로 상대적으로 실물자산의 가치가 부각되기에 부동산 가격이 인플레이션의 헷지 수단으로 작용한다고 하였다. 특히나 인플레이션 상황에서 강남의 경우에는 훨씬 좋았다고 하였다. 반면 이자율의 경우에는 요새 계속 증가하고 있고, 아무래도 이자부담에 따라서 부동산을 팔려고 하는 사람들이 나오게 되면 가격이 좀 하락할 수 있을 거 같기도 하다. 최근 몇 년 간의 저금리 시대에는 유동성이 높아져서 아무래도 집값 상승에 영향을 미쳤으니 말이다. 어제는 파월 형님이 젊은이들 집 사는 거 주의하라고 했다는데… 인플레이션이 오고 이에 금리가 상승하여 이자율이 오르는 상황에서는 무엇을 우선적으로 생각하는 게 좋을지에 따라서 고민을 해보아야겠다. 물론 이자율 상승이 견딜만한 수준이면 사람들이 버틸 테니 또 어떻게 변할지 잘 모르겠다. 이 책에서는 1.0%~2.0% 대까지의 3가지 금리 인상 시나리오를 가지고 2022년 부동산 가격의 하락을 예측을 말씀하고 있었는데, 현재 상황은 더 안 좋은 것 같아서 금리가 생각보다 더 많이 오를 텐데, 책에서 말하는 것보다 가격이 더 하락할지 어떨지는 좀 더 두고 보는 것이 좋을 거 같다는 생각을 했다.
마지막 파트에서는 미래의 핫 플레이스 5군데를 설명해주셨는데, 이 중에서는 영등포의 경우는 조금 주의가 필요한 것 같고, 나머지 4군데는 공감이 갔다! 근처에 거주지를 잡으면 좋겠지만… 이미 말씀해주신 부분도 많이 가격이 높은 상황인지라 조금 마음이 아팠다.
부동산 전문가를 무조건 100% 따르면 안되겠지만, 그래도 전문가는 대단하다는 생각을 하게 해준 책인 거 같다. 부동산 지식에 대해서도 한걸음 나아간 것 같다.
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